zasebni investitorji
Za investitorje
Poklicna praksa
Pogosto vprašanje: Koliko stane gradbeno dovoljenje za nepodkleteno hišo z 150m2 neto kvadrature?
Po standardu ZAPS, ki je objavljen na spletni strani zbornice, znaša cena za izvedbo vseh storitev, ki so potrebne za pridobitev gradbenega dovoljenja minimalno 5.600 € (brez DDV). Ta cena vključuje izdelavo idejne zasnove (IDZ), konzultacije za statiko, strojne in električne inštalacije ter požarno varnost, izdelavo projektne dokumentacije za pridobivanje projektnih pogojev (DPP) in projektne dokumentacije za pridobivanje gradbenega dovoljenja (DGD) ter zastopanje investitorja v upravnih postopkih.
Vendar samo gradbeno dovoljenje za pričetek gradnje ni dovolj, saj mora investitor pred tem gradnjo prijaviti, za kar potrebuje projekt za izvedbo (PZI). Poleg tega je za pridobivanje ponudb in izvedbo gradnje nujen tudi popis del, ki je skupaj z načrti pogoj za kvalitetno izvedbo.
Celotna projektna dokumentacija za gradnjo objekta mora tako vsebovati vsaj naslednje sklope: idejno zasnovo (IDZ), projektno dokumentacijo za pridobivanje projektnih pogojev (DPP), projektno dokumentacijo za pridobitev mnenj in gradbenega dovoljenja (DGD) ter projektno dokumentacijo za izvedbo gradnje (PZI) s popisom del. Cena celotne dokumentacije je odvisna od številnih dejavnikov, kot so velikost objekta, namembnost, zahtevnost, lokacija in tehnične zahteve. Za gradnjo enodružinske hiše srednjega razreda s 150 m² neto tlorisne površine bi po Standardu ZAPS znašala med 19.500 € in 23.000 € (brez DDV).
(slika: storyset.com)
Pogosto vprašanje: Kaj vpliva na ceno arhitekturnih storitev?
Projektiranje objektov je glavna dejavnost, ki jo opravljamo arhitekti. Kljub temu pa storitve projektiranja niso edine storitve ki jih opravljamo, saj se življenjski cikel objekta začne precej pred pričetkom projektiranja, konča pa s porušenjem ali prenovo objekta.
Cena projektne dokumentacije in ostalih storitev je odvisna od tipologije, bruto tlorisne površine in cenovnega razreda.
Različne tipologije pomenijo različno zahtevnost projektiranja. Za projektiranje bolnišnice je potrebno več časa kot za projektiranje garaže ali skladišča z enako površino, zato bo tudi cena višja. Za projektiranje stavb z večjo bruto površino je potrebno več časa kot za stavbe z manjšo bruto površino. Vendar pa se poraba časa na kvadratni meter bruto površine stavbe z večanjem površine zmanjšuje. Za večjo stavbo tako porabimo manj ur na kvadratni meter kot za manjšo stavbo, cena projektiranja večje stavbe pa bo kljub temu višja.
Podobne stavbe, z enako bruto tlorisno površino je mogoče načrtovati bolj ali pa manj ambiciozno. Kadar uporabljamo tipske detajle in standardne rešitve bomo porabili manj časa, nasprotno pa bomo za unikatne detajle in rešitve porabili več časa. To lastnost imenujemo cenovni razred, višji cenovni razred seveda pomeni višjo ceno storitev.
Pogosto vprašanje: Kako lahko primerjam ponudbe za storitve projektiranja, ki jih dobim od arhitektov?
Da bi naročniki lahko od arhitektov pridobili primerljive ponudbo, smo na ZAPS razvili »Pravila stroke«, ki vsebuje standarde za storitve. To je zbirka zvezkov s pravili in navodili s področja arhitekturnega in krajinsko arhitekturnega projektiranja. Standardi naročniku omogočajo boljše razumevanje pojmov in olajšajo sledenje fazam v procesu graditve. Z uporabo standardov naročnik lažje pridobi primerljive ponudbe, saj so v standardih podrobno opisane vse storitve. Jasna opredelitev vseh storitev naročnika ščiti, saj so na ta način možnosti nesporazumov bistveno manjše.
Kaj lahko zame stori arhitekt?
Projektiranje objekta je glavna dejavnost, ki jo opravljamo arhitekti. Kljub temu pa storitve projektiranja niso edine, ki jih opravljamo, saj se življenjski cikel objekta začne precej pred pričetkom projektiranja, konča pa z razgradnjo objekta ali pa s prenovo.
Ureditev stanovanjskega vprašanja je za večino Slovencev največja naložba v življenju, zato je zelo pomembno, da ob tem uskladimo pričakovanja in zmanjšamo tveganja.
Za uspešno zaključeno gradnjo je ključno kakovostno projektiranje in skrbna izvedba. S premišljenimi odločitvami vplivamo na kvaliteto bivanja in stroške v celotnem življenjskem ciklu stavbe. Ti so namreč v času obratovanja višji kot v času gradnje, zato je pomembno, da je naložba skrbno vodena. Arhitekti vam lahko pomagamo pri sprejemanju pomembnih odločitev pri gradnji od zagona projekta, pa vse do vselitve. (slika: storyset.com)
Zakaj potrebujem arhitekta?
Arhitekt je visoko izobražen strokovnjak, ki zna s svojimi bogatimi izkušnjami uresničiti vaše želje. Vodil vas bo skozi postopek pridobivanja dovoljenj, načrtovanja in gradnje novega objekta ali prenove obstoječega. Arhitekt je oblikovalec dodane vrednosti vašega projekta, pa naj bo ta velik ali majhen. S svojo sposobnostjo reševanja problemov na kreativen način bo vaši naložbi zagotovil najboljši donos.
Kdaj potrebujem arhitekta?
Skoraj za vsak gradbeni poseg se je pametno vsaj posvetovati z arhitektom. Če gre za zelo majhno investicijo, se lahko z arhitektom dogovorite le za svetovanje v začetni fazi. Arhitekt vam bo na ta način pomagal kar najbolje izkoristiti dane možnosti. Svetoval vam bo na vseh področjih, od oblikovanja in stroškov do načrtovanja in izvedbe. Tako boste v kratkem času in z minimalnimi stroški pridobili pomembne informacije, kasneje pa se boste odločili ali bi arhitekta najeli tudi za podrobnejšo obdelavo vašega projekta.
Finančno tveganje zaradi napačnih odločitev oziroma slabših rešitev raste sorazmerno z višino investicije v določeno gradnjo. Zato je za večje projekte še posebej pomembno, da jih načrtujejo izkušeni strokovnjaki. Če potrebujete gradbeno dovoljenje, pa arhitekta seveda nujno potrebujete.
Kako vem, ali je moj izbrani ponudnik pooblaščeni arhitekt?
Poklic arhitekt je skladno z Direktivo evropskega parlamenta in sveta (2005/36/ES) o priznavanju poklicnih kvalifikacij eden izmed reguliranih poklicev. Naziv arhitekt pridobijo le diplomanti petletnega študija in je pogoj za opravljanje strokovnega izpita in pridobitev licence pooblaščenega arhitekta. Pooblaščeni arhitekti so včlanjenih v zbornico in vpisani v imenik, vsak izmed njih mora spoštovati Kodeks.
Kdor uporablja naziv arhitekt ali pooblaščeni arhitekt brez potrebnih kvalifikacij, deluje v nasprotju z zakonom in vam tako ne more zagotoviti strokovnega pristopa pri reševanju naloge.
Kaj je projektna naloga in kako jo pripravim?
Uspeh vašega projekta temelji na dobro pripravljeni projektni nalogi, ki naj bo podlaga za začetek pogovorov o projektu. Projektna naloga bo arhitektu na pregleden in razumen način opisala vaše zahteve in želje, predvideno dinamiko projekta ter finančni okvir. Pri pripravi projektne naloge vam lahko pomaga arhitekt, opomnik za definiranje projektne naloge pa najdete tukaj.
Kako izberem pravega arhitekta?
Naročniki se najpogosteje odločijo za arhitekta, ki ga poznajo osebno oziroma preko znanstev, ali pa izberejo arhitekta, ki ga občudujejo zaradi njegovega dela. Takšen pristop je v večini primerov smiseln. Kadar pa gre za načrtovanje objekta z zelo specifičnimi zahtevami, pa je bolj priporočljiv strukturiran proces izbire.
Poiščite arhitekta oziroma arhitekturni biro z izkušnjami na področju načrtovanja objektov kakršen je vaš, oziroma takšnega, ki ima na oblikovanje prostora enake poglede kot vi. Obiščite njegovo spletno stran in preverite, koliko podobnih projektov so v biroju zgradili, sledite njihovim referencam in povprašajte njihove naročnike kako je potekalo sodelovanje in kako uspešni so bili pri nadzorovanju proračuna.
Naredite ožji izbor ter se z izbranimi arhitekti dogovorite za sestanek. Spoznajte svojega bodočega arhitekta. Zelo pomembno je, da se z njim ujamete tudi na osebnem nivoju. Naj vas prepriča, da vas bo s svojim načinom dela pripeljal do uspešnega zaključka projekta.
Ali mi bo arhitekt zaračunal prvi sestanek?
Arhitekti ne nudijo brezplačnih storitev, vendar prvega sestanka načeloma ne računajo. Takšen sestanek bo kratek, vsebina sestanka pa je zgolj opis projekta, način dela in časovni okvir. Vsakršno svetovanje oziroma podajanje rešitev določenega problema pa vam bo arhitekt zaračunal.
Kakšna je cena projektne dokumentacije?
Cena je odvisna od lokacije, težavnosti in naročenih faz projekta ter vsebine storitev, ki jih izbrani arhitekt ponuja. Pri oceni stroškov projektne dokumentacije vam je lahko v pomoč program Arhigram. Vrednosti projektantskih storitev, kot jih izračunava Arhigram, predstavljajo priporočene cene, ki projektantom omogočajo načrtovanje kakovostnih arhitekturnih rešitev in izdelavo kvalitetne projektne dokumentacije. Večja odstopanja navzdol tako nedvomno pomenijo manj uspešne arhitekturne rešitve in nižji nivo obdelave načrtov. Slabše rešitve lahko za naročnika pomenijo slabši izkoristek prostorskega potenciala, zaplete pri pridobivanju gradbenega dovoljenja in ne nazadnje tudi višje stroške pri gradnji, vzdrževanju in uporabi.
Kako arhitektu oddam naročilo?
Dober odnos med naročnikom in arhitektom je pogoj za uspešen zaključek projekta. Z arhitektom se morate o vseh pomembnih točkah sporazumeti pred pričetkom dela, dogovore pa sprejeti v pisni obliki. Obseg storitev, vsebino in način izdelave projektne dokumentacije določa Standard ZAPS, pogodbeni odnos projektanta in naročnika pa je urejajo Splošni pogoji za arhitekturne storitve.
Kako vem ali potrebujem gradbeno dovoljenje?
Glede tega vam bo najbolje svetoval arhitekt. Če pa želite preveriti sami, pa gradnjo ureja Gradbeni zakon (GZ).V splošnem potrebujete gradbeno dovoljenje za vsako gradnjo novega objekta, rekonstrukcijo in odstranitev objekta, razen če gre za enostavni objekt, kot ga določa Uredba.
Gradnja se razlikuje od rednega vzdrževanja, za katerega ne potrebujete gradbenega dovoljenja in pomeni izvedbo investicijsko vzdrževalnih del, popravil, gradbenih, inštalacijskih in obrtniških del ter izboljšav, ki sledijo napredku tehnike, z njimi pa se ne posega v konstrukcijo objekta, ne spreminja njegova namembnost in ne zmanjšuje ravni izpolnjevanja bistvenih zahtev.
Gradbeno dovoljenje potrebujete tudi v večini primerov spremembe namembnosti, na primer iz večstanovanjske v pisarniško stavbo ali obratno.
Kako vem ali je moj objekt mogoče legalizirati?
Natančen odgovor na to vprašanje vam lahko ponudi le strokovnjak, ki bo pregledal vašo konkretno situacijo. Po veljavni zakonodaji je v Sloveniji načeloma mogoče legalizirati vse objekte, ki so bili zgrajeni oziroma so bili na njih opravljeni posegi pred 31. 12. 1967, od tega datuma dalje pa pod določenimi pogoji le tiste gradnje, ki so skladne z veljavnimi prostorskimi akti oziroma akti, ki so veljali v času gradnje.
Kakšno pogodbo naj sklenem z izvajalcem del?
Podlaga za pričetek izbire izvajalca je kvaliteten projekt za izvedbo s popisom del, ki vam ga bo pripravil arhitekt, ter izdano gradbeno dovoljenje, kadar je to potrebno. Na Gospodarski zbornici Slovenije so pripravili brezplačen vzorec gradbene pogodbe, ki naročnikom in izvajalcem jasno določa njihove pogodbene pravice in obveznosti, skladno z Obligacijskim zakonikom, Posebnimi gradbenimi uzancami in dobrimi praksami.
Kako nadzorujem potek gradnje?
V skladu z GZ mora naročnik imenovati nadzornika, ki bo nadzoroval kakovost opravljenih del, kakovost gradbenih proizvodov, materiala, napeljav in tehnoloških naprav, ki se vgrajujejo v objekt, skrbel za to, da se bodo pri opravljanju del spoštovali dogovorjeni roki gradnje ter nadzoroval gradbene stroške.
Poleg gradbenega nadzora potek gradnje spremlja tudi arhitekt, ki opravlja projektantski nadzor. Z rednimi obiski gradbišča, praviloma enkrat tedensko, skrbi za celostno podobo in funkcionalnost objekta, ki ga pozna najbolje od vseh. Nadzoruje skladnost gradnje z izvedbenimi načrti, usklajuje morebitna odstopanja od projekta ter predlaga oziroma potrjuje detajle izvedbe.
Kakšen je celoten potek graditve?
Graditev objekta obsega projektiranje, dovoljevanje in gradnjo objekta. Faza projektiranja je v načelu enaka za vse objekte, ne glede na njihovo velikost. Začne se z idejnim snovanjem, ki mu sledi idejno projektiranje, temu pa projektiranje za izvedbo. Dovoljevanje obsega pridobivanje projektnih pogojev, pridobivanje mnenj oziroma soglasij ter pridobivanje gradbenega dovoljenja. Dovoljevanje se časovno prepleta s projektiranjem. Gradnja objekta se prične s prijavo del in konča s prevzemom objekta. Podrobneje vam bo vsako fazo glede na značilnosti objekta pojasnil vaš arhitekt.